Договор найма квартиры между физическими лицами

Коммерческий договор найма квартиры между физическими лицами составляется для предоставления квартиры для проживания на временной основе за вознаграждение, согласно ст. 671 ГК РФ. Главное, что должно содержаться в договоре найма квартиры – это существенные, то есть такие, которые обеспечивают заключение договора и без которых договор не будет считаться заключенным, условия.

Существенным условием договора может быть, например, условие о предмете договора и о порядке оплаты за проживание в предоставляемой квартире.

• Предмет договора найма квартиры
• Установка платы за пользование жилым помещением
• Форма договора найма квартиры
• Срок действия договора найма квартиры
• Указание в договоре найма квартиры постоянно проживающих лиц
• Условия внесения коммунальных и иных платежей
• Ремонт квартиры в договоре найма квартиры
• Прочие условия договора найма квартиры

Предмет договора найма квартиры

Предметом договора найма квартиры между физическими лицами является однозначное описание предоставляемого жилого помещения. По описанию должно быть ясно без разночтений, какая именно квартира сдается внаем. Указывается адрес квартиры, номер дома, номер подъезда, этаж, площадь квартиры (общая и жилая), количество комнат и уровень отделки помещений.

Если возникнет судебный спор между сторонами договора, суд может на основании неточного описания отказать сторонам в защите их прав и признать договор незаключенным, согласно ст. 673 ГК РФ.

Если квартира сдается внаем вместе с бытовой техникой, мебелью и прочим оборудованием, имеет смысл для исключения в будущем спорных ситуаций по причине утраты или порчи имущества отразить в тексте договора следующие положения:

• Перечислить все имущество, которое остается в квартире и передается нанимателю в пользование.
• Определить меру ответственности жильцов за сохранность имущества в надлежащем виде.
• Обязать нанимателей внести определенную сумму в качестве гарантии обеспечения сохранности оставляемого имущества.

Установка платы за пользование жилым помещением

Это существенное условие должно быть указано в договоре в виде суммы в рублях. Если в договоре цена указывается в другой валюте, необходимо указать способ конвертации валюты в рубли.

Если это существенное условие не будет отражено в договоре, договор могут признать незаключенным.

Оговоренный сторонами договора найма порядок внесения платы за пользование жилым помещением должен быть указан в договоре как одно из существенных условий.

Одностороннее изменение размера платы не допускается (исключение – случаи, представленные в законе или договоре (см. ст. 682 ГК РФ).

В условия договора найма часто включают условие об обеспечительном платеже, вносимом нанимателем в качестве страховки, которая возвращается нанимателю в конце договора, если он сдает помещение в надлежащем виде и исполнял условия договора полностью, то есть вовремя оплачивал коммунальные платежи, осуществлял текущий ремонт оборудования и сантехники, не допускал аварий и т.п. Также распространено внесение авансовой платы за наем за несколько месяцев вперед.

Форма договора найма квартиры

Законом установлено, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Тем не менее, устный договор также признается судом действительным, но доказать определенные договоренности при устном договоре будет гораздо сложнее, чем если он был заключен на бумаге.

Закон запрещает использовать для подтверждения свидетельские показания (см. ГК РФ, п. 1 ст. 674, п. 1 ст. 162).

Срок действия договора найма квартиры

Статья 683 ГК РФ указывает, что договор найма может быть заключен на максимальный срок в пять лет. Если в договоре не указан конкретный срок, он считается заключенным на пять лет.

При сроке договора найма менее одного года для нанимателя будут действовать следующие ограничения:

• Запрет на вселение других граждан и временных жильцов.
• Запрет сдавать жилье по договору поднайма.
• После окончания срока действия жилец не будет пользоваться преимущественным правом на заключение нового договора.
• Договор прекращает свое действие после выезда нанимателя или после его смерти.

Есть способ обойти эти ограничения, если в текст договора, заключенный на срок до одного года, внести положения, противоположные указанным вверху ограничениям. Например, в договоре можно явно указать право нанимателя вселять других жильцов.

Если же срок, на который заключается договор, не менее года, то на основании такого договора найма возникает обременение права собственности на квартиру, которая подлежит государственной регистрации в обязательном порядке.

Заявление в Росреестр на государственную регистрацию обременения должно быть подано не позднее месяца с момента заключения договора найма жилого помещения (см. ГК РФ (п. 2 ст. 674) и Закон № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. (ч. 2, 4 и 5 ст. 51)). Административная ответственность за нарушение срока подачи заявления в Росреестр – штраф в размере 5 000 рублей (ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Указание в договоре найма квартиры постоянно проживающих лиц

Если в договоре найма сразу указать всех лиц, постоянно проживающих в квартире вместе с нанимателем, то согласие хозяина квартиры на проживание данных лиц не понадобится.

Если же с самого начала данные лица не были внесены в договор, в будущем их вселение возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и всех лиц, постоянно проживающих с нанимателем согласно договора. Согласия не требуется только при вселении детей до 18 лет.

Если в договоре указать положение о том, что все постоянно проживающие вместе с нанимателем лица несут такие же обязанности по договору найма, что и наниматель, то они становятся сонанимателями.

Это условие защищает в первую очередь интересы собственника квартиры – наймодателя, благодаря чему круг лиц, несущих ответственность за квартиру, увеличивается, и требовать соблюдения условий договора становится легче.

Об отсутствии своевременной регистрации у проживающих в квартире граждан наймодатель обязан проинформировать орган регистрационного учета в течение трех дней с момента истечения срока в 90 дней (см. Закон № 5242-1 от 25 июня 1993 г. (ч. 4 ст. 3, ч. 1 ст. 5)).

КоАП РФ в ст. ст. 19.15.1 и 19.15.2 предусматривает административные штрафы за нарушение правил регистрации по месту пребывания. Так, штрафы предусмотрены для граждан РФ за проживание без регистрации. За нарушение правил регистрации по месту пребывания граждан РФ по месту жительства штраф предусматривается как для нанимателя, так и для собственника жилого помещения, жильцы которого нарушают режим регистрации.

Однако, если наймодатель, зарегистрированный в сдаваемой внаем квартире, предоставляет свое помещение внаем для родственников (супруга, детей, бабушек, дедушек, внуков, супругов детей), ответственности не наступит (см. Примечания к ст. ст. 19.15.1 и 19.15.2 КоАП РФ).

Если жильцы снимают жилье в том же субъекте РФ, где они имеют регистрацию, то их регистрация по месту пребывания не понадобится, согласно ч. 2, 3, 4 и 5 ст. 5 Закона № 5242-1.

Так же регистрация не понадобится, если жильцы имеют регистрацию в Москве или МО, а снимаемая ими квартира находится в одном из этих субъектов; в Санкт-Петербурге или Ленобласти, если они снимают жилье в одном из этих субъектов; в Севастополе или Республике Крым, а квартира, которую они сняли, находится в одном из этих субъектов.

Условия внесения коммунальных и иных платежей

В договоре нужно обязательно указать, как платятся коммунальные платежи: входят ли они в состав платы за квартиру или нет. Если в договоре этот вопрос не затронут, наниматель оплачивает коммунальные платежи самостоятельно (ст. 678 ГК РФ). Желательно также договориться о порядке оплаты других периодических платежей (за телефон, интернет и кабельное телевидение).

Ремонт квартиры в договоре найма квартиры

В договоре необходимо прописать, кто и за чей счет производит текущий ремонт помещения. Если этот вопрос не оговорить, то по умолчанию наниматель делает за свой счет текущий ремонт квартиры, а наймодатель – капитальный (ст. 681 ГК РФ).

Прочие условия договора найма квартиры

Ответственность на расторжение договора до указанного срока, например, внесение платы за не прожитый период времени. Возможность содержания домашних животных в съемной квартире (с разрешения наймодателя или нет). Ответственность в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (урагана, затопления, пожара), ответственность за причинение вреда третьим лицам (соседям) – ст. 211 ГК РФ. С момента сдачи жилья внаем наймодатель обязан подать в налоговую инспекцию декларацию о доходах и уплатить налог, согласно пп.1 п. 1 ст. 228 НК РФ.