Как перевести нежилое помещение в жилое?

Перевод помещения из одной категории в другую возможен только при соблюдении определенных условий. Для перевода нежилого помещения в категорию жилых к таким условиям относятся помещения удовлетворяющие требованиям, установленным для жилых помещений.

Помещение должно удовлетворять требованиям, установленным для жилых помещений. Если требованиям оно не удовлетворяет, должна иметься возможность привести помещение в состояние, которое будет им соответствовать, согласно ЖК РФ (ст. 22 ч. 4 ). Рассмотрим как перевести помещения из нежилого помещения в жилое и примерный алгоритм действий.

• Проект переустройства и перепланировки помещения с согласия собственников
• Документы для перевода помещения в категорию жилых помещений
• Госуслуга по переводу помещения в категорию жилых помещений в МФЦ
• Акт приемочной комиссии после перепланировки и переустройства помещения
• Технический план перепланированного помещения
• Внесения изменений в ЕГРН
• Получение выписки из ЕГРН

Проект переустройства и перепланировки помещения с согласия собственников

Такие мероприятия, как перепланировка и переустройство могут понадобиться в рамках перевода помещения из нежилого в жилое для того, чтобы обеспечить соответствие помещения противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим требованиям, которые применяются к жилым помещениям.

Собственник помещения, согласно ч. 1 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), может обратиться в организацию или к ИП, которые специализируются на предоставлении услуг проектирования и состоят в членах саморегулируемой организации (СРО) в области архитектурно-строительного проектирования.

При проектировании перепланировки или переустройства нежилого помещения для перевода его в категорию жилых помещений может обнаружиться, что проектируемые мероприятия затронут часть общего имущества собственников помещений.

Это может произойти, например, при необходимости демонтажа отдельного входа в помещение. В таком случае потребуется получить согласие всех собственников, для чего будет необходимо проведение общего собрания собственников многоквартирного дома, которое своим решением может дать согласие на проведение необходимых мероприятий, согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ.

Документы для перевода помещения в категорию жилых помещений

Документы, которые потребуются для перевода нежилого помещения в жилое в г. Москве перечислены в Административном регламенте, утвержденном Постановлением Правительства г. Москвы № 692-ПП от 27 октября 2015 г. (п. 2.5.1.1) и в ч. 2, 2.1 ст. 23 ЖК РФ:

• Заявление на предоставление государственной услуги по переводу помещения из категории нежилых помещений в жилое.
• Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя. Если заявитель ведет дела через представителя – паспорт или иное удостоверение представителя и его доверенность, оформленная через нотариуса.
• Подлинники и нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов на помещение, если право собственности на помещение было зарегистрировано до 31 января 1998 г..
• Заключение уполномоченных организаций о том, что помещение удовлетворяет требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
• Если для перевода помещения в другую категорию требуется проведение переустройства или перепланировки, необходимо предоставление проекта переустройства (перепланировки).
• Если в числе собственников данного помещения есть несовершеннолетний гражданин – разрешение органа опеки и попечительства, подтверждающие полномочия законного представителя несовершеннолетнего собственника.
• Для детей-сирот и детей, получивших документ о рождении не в Москве, представляется свидетельство о рождении или другой соответствующий документ.
• Протокол общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома. Данный протокол должен сопровождаться уведомлением о проведении собрания, лист регистрации участников собрания, документы, согласно которым каждый собственник получил уведомление на руки, списки собственников, решения, принятые собранием собственников и все решения собственников по вопросам, вынесенным на голосование собрания. Если в голосовании принимали участие представители собственников, потребуется представить их доверенности.

Документы, представленные в списке ниже, вы вправе предоставить по собственной инициативе (см. п. п. 2.5.1.2 – 2.5.2 Административного регламента).

Однако это не обязательно, поскольку оформляющее перевод должностное лицо может получить эти документы самостоятельно, в порядке межведомственного взаимодействия:

• Поэтажный план с экспликацией помещений.
• Поэтажный план дома.
• Сведения о правоустанавливающих документах на помещение из ЕГРН.
• Выписку из ЕГРН.
• Справку о состоянии здания и помещения, полученную из органа технического учета.
• Выписку из техпаспорта помещения.
• Заключение Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы.
• Свидетельство о рождении, если только оно получено в г. Москве. Свидетельства о рождении детей-сирот и Свидетельства о рождении, полученные не в Москве, не потребуются.

Государственная услуга по переводу помещения в категорию жилых помещений в МФЦ

Поскольку мы рассматриваем процесс перевода помещений применительно к г. Москве, данную услугу можно получить в Департаменте городского имущества г. Москвы.

Вам необходимо подать заявление и сопровождающие его документы в Департамент городского имущества либо непосредственно (лично или через представителя), либо воспользовавшись МФЦ, либо через интернет в электронной форме, например, через сайт государственных и муниципальных услуг (см. ч. 2 ст. 23 ЖК РФ и п. 2.3.2 Административного регламента).

Адреса МФЦ вы можете найти в органе местного самоуправления или по поиску в интернете. Для Москвы, например, все МФЦ опубликованы на странице Организационная структура сайта Москвы.

Согласно п. 2.7.1 Административного регламента, срок предоставления государственной услуги по переводу помещения в категорию жилых не превышает 48 рабочих дней.

Как только уполномоченный орган принимает решение по вашему запросу, в течение трех дней он должен отправить по адресу, указанному в заявлении или через МФЦ уведомление в ваш адрес о предоставлении услуги или об отказе в предоставлении (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Если вы несогласны с решением уполномоченного органа, у вас, в соответствии с ч. 1 ст. 218 и ч. 1 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства РФ, остается право на обжалование решения в судебном порядке. Это право вы можете реализовать в течение трех месяцев с момента получения информации о принятом решении, которое вы расценили как нарушение ваших законных прав.

Административный регламент (п. 2.12.1) определяет, что предоставление государственной услуги по переводу нежилых помещений в жилые производится на безвозмездной основе.

Акт приемочной комиссии после перепланировки и переустройства помещения

Основанием для проведения работ по переустройству и перепланировке помещения является решение о переводе жилого помещения из одной категории в другую. После того, как работы по переустройству и перепланировке завершены, стороны подписывают акт приемочной комиссии. Данный акт, согласно ч. 8 и 9 ст. 23 ЖК РФ, позволяет перевести нежилое помещение в жилое и использовать переведенное помещение как жилое.

Согласно п. 2.17 Административного регламента, утвержденного Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 г, приемочная комиссия должна закончить оформление акта о завершенной перепланировке или о переустройстве помещения за 10 дней с момента подачи вами заявления.

Технический план перепланированного помещения

Чтобы подготовить технический план, согласно Закона № 221-ФЗ от 24 июля 2007 г. (ст. ст. 29 и 36), требуется заключение договора подряда на кадастровые работы с кадастровым инженером – ИП, если он состоит в членах саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Также можно заключить договор с организацией, у которой кадастровый инженер состоит в штате.

Закон № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. (п. 7 ч. 2 ст. 14, ч. 12 ст. 24) и Закон № 221-ФЗ (ч. 2 ст. 36) определяют, что технический план помещения создается в форме электронного документа. Этот документ кадастровый инженер заверяет своей усиленной квалифицированной электронной подписью. Далее техплан передается в Росреестр для кадастрового учета изменений технических характеристик помещения.

Внесения изменений в ЕГРН

Как перевесе нежилое помещение в жилое с внесением изменений в ЕГРН? Департамент городского имущества г. Москвы передает в Росреестр, согласно ЖК РФ (ч. 9 ст. 23) и Закона № 218-ФЗ (п. 5 ч. 1 ст. 32) следующие документы в порядке межведомственного взаимодействия:

• Если вы проводили перепланировку – решение об утверждении акта приемочной комиссии.
• Если перепланировку делать не требовалось – решение о переводе нежилого помещения в категорию жилых.

В течение 15 дней с момента получения документов орган регистрации прав вносит изменения в ЕГРН.

Уведомление, согласно п. 4 Приложения № 2 к Приказу Минэкономразвития РФ № 173 от 25 марта 2016 г., может быть отправлено как в виде бумажного документа по почте на адрес, который вы указали в заявлении в ЕГРН, так и в электронном виде на вашу электронную почту. Вы получите ссылку на документ, размещенный на официальном сайте ЕГРН.

Закон № 218-ФЗ (ч. 1 ст. 33) определяет, что в случае, если изменения в ЕГРН за установленный законом срок не были внесены, заявитель может направить заявление о внесении необходимых изменений в ЕГРН непосредственно в орган Росреестра.

Если заявление такого рода получено, Росреестр, в соответствии с Законом № 218-ФЗ (ч. 2 ст. 33), в течение трех рабочих дней с момента его получения запрашивает необходимые для внесения изменений документы и сведения в органах государственной власти и местного самоуправления.

Как только изменения внесены в ЕГРН, Росреестр в течение пяти рабочих дней направляет заявителю уведомление, согласно Приложению № 2 к Приказу Минэкономразвития РФ № 173 (п. п. 2 и 3) и Закона № 218-ФЗ (ч. 5 ст. 33).

Получение выписки из ЕГРН

Выписка из ЕГРН, согласно ч. 1 ст. 28 Закона № 218-ФЗ, удостоверяет государственную регистрацию права собственности на недвижимость , а также удостоверяет проведение государственного кадастрового учета.

Предоставление выписки из ЕГРН, согласно Приложения № 1 к приказу Минэкономразвития РФ № 291 от 10 мая 2016 г., оплачивается государственной пошлиной в размере 300 рублей, если выписка предоставляется в виде электронного документа, и 750 руб., если вы получаете выписку в виде бумажного документа.

Вы можете подать запрос на получение выписки в виде заявления непосредственно в Росреестр, или через МФЦ. Также вы можете подать запрос через почтовое отправление или через интернет (см. п. 30 Порядка предоставления сведений, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ № 968 от 23 декабря 2015 г.). Собственники помещения, вне зависимости от того, к какой категории принадлежит их помещение, согласно Налогового Кодекса РФ (ст. ст. 400 и 401), уплачивают налог на имущество физических лиц.